Vuosi 2017 mentiin asuntorakentamisessa ennätysvilkkaasti, etenkin kasvukeskusten kerrostalorakentamisessa. Kuluttajakysyntä oli vilkasta, mutta korkeasuhdanteen takana oli ennen kaikkea sijoittajavetoinen vuokra-asuntokysyntä. Pienet asunnot kasvukeskuksissa, etenkin pääkaupunkiseudulla, menivät asuntorahastoille kuin kuumille kiville.
Vielä muutama kuukausi sitten näytti siltä, että 2018 jatkuisi ennätyskorkealla tasolla ja asuntorakentaminen korkeintaan hieman ottaa happea. Toimitilojen rakentaminen eri käyttötarpeisiin oli vastaavasti nousussa normaalia matalammalta tasoltaan, yritysten investointien käynnistyttyä ja julkisen sektorin investoidessa erityisesti sairaaloihin.
However.
Ruotsin jo pitkään povattu asuntokuplan puhkeaminen alkoi elo…syyskuussa Tukholmasta. Asuntokauppaa on tehty länsinaapurissa jo pitkään kuplatunnelmissa, hintojen perustuessa pieneen tarjontaan, mataliin korkoihin ja lähes ikuisiin asuntolainoihin. Hintojen noustessa 15% vuosivauhdilla ostajista tuntui järkevältä maksaa lähes mikä tahansa hinta asunnosta, koska niiden hinnat nousisivat kuitenkin edelleen ~15% vuosivauhtia, etenkin Tukholmassa.
Tuo kupla kääntyi kohti nopeaa puhkeamista alkusyksystä. Kuka tietää miksi, mutta yhtäkkiä kupla vain alkoi puhjeta ja ihmiset kaikkosivat asuntonäytöiltä. Nyt Tukholman ja osin muunkin Ruotsin asuntomarkkina näyttää olevan vapaassa pudotuksessa ja asuntokauppa on hiljentynyt voimakkaasti. Laskevien hintojen odotus toimii nyt käänteiskuplamaisesti, eli ostajan on järkevää odottaa, että hinnat laskevat ”kovalle pohjalle” ennen kauppojen tekoa. Tämä psykologia laskee markkinaa entisestään levittyään.
Miljardien eurojen kysymys on, leviääkö tämä asuntokauppavarovaisuus Suomeen. Nähdäkseni tämä olisi ainoa syy, miksi suhdanne voisi heikentyä rakentamisessa nopeasti. Toisaalta fundamenttimme ovat hyvin erilaisia: Suomen hintataso on noussut hyvin maltillisesti Ruotsiin verrattuna ja sijoitusrahastokysyntä tasapainottaa asuntokauppaa Ruotsia enemmän. Lisäksi kuluttajien lainaruuvia ei ole kiristetty niin äärimmilleen kuin Ruotsissa.
Psykologisen sentimentin ennustaminen on vaikeaa, mutta ennustan silti rohkeasti, ettei Ruotsin kysyntälama leviä Suomeen. Kansainvälisen talouden hyvä veto jatkuu USA:n laajojen veronalennusten myötä ja globaali talous vetää mukanaan Suomea koko vuoden 2018. Pääkaupunkiseutu ja kasvukeskukset vetävät puoleensa muuttajia hurjaa tahtia edelleen ja turvapaikanhakijat alkavat tarvitsemaan asuntoja turvapaikan saatuaan. Talous kasvaa kohisten ja yritykset investoivat. Ennustankin samoista Ruotsiinkin pätevistä syistä, että länsinaapurimme kysyntälama asunnoissa helpottaa 2019 alkuun mennessä ja asuntoaloitukset palautuvat sielläkin 2019 aikana merkittävästi.
Näillä askelmerkeillä uskon vuodesta 2018 tulevan ennätysvilkas rakennusalalle. Asuntoaloitukset jäävät ehkä hieman vuodesta 2017, mutta toimitilarakentamisen kompensoi tämän ylikin ja uudisrakentamisen kokonaismarkkina kasvaa. Inframarkkinaan tulee uutta puhtia talouden piristyessä ja mm. Tampere-Helsinki –kaksoisraide käynnistetään lähivuosina.
Hyvässä suhdanteessa siis ollaan hetkellisesti, mutta nyt ei kannata vauhtisokaistua: kuluneet kymmenen vuotta osoittivat karusti, kuinka huonosti taloudessa voi mennä pitkäänkin sopivan ulkoisen shokin kohdatessa. Siispä tehdään ahkerasti töitä ja vastataan kovaan kysyntään, mutta pidetään jäitä hatussa ja valmistaudutaan seuraavaan rakentamisen markkinan taantumaan.
Mikko Isotalo, Lujabetonin toimitusjohtaja
